전세사기 피해자 구제 신청방법

최근 급증하고 있는 전세사기 피해는 20~30대에 집중적으로 나타나고 있고 그 피해자가 5,000명이 넘는다. 피해 금액은 1~2억원대가 전체의 38%가량이며 5천만원~1억원도 25%가량을 차지해서 피해 총 추산 금액은 사건이 매우 복잡해 추산이 어렵다는 경찰의 설명이 있었다.

전세사기의 특징과 예방법

전세사기는 그 수법의 다양성과 악의적인 조직화로 인해 피해자들에게 큰 손실과 고통을 안겨주는 문제입니다. 특히 최근 조직적으로 계획된 전세사기 사건이 두드러져 나타나고 있는데, 이러한 사례를 피하기 위해서는 어떤 특징을 주목하고 예방법을 알아보아야 합니다.

조직적 전세사기의 특징

전문가의 개입: 전세사기 조직은 공인중개사 등 전문가의 개입으로 피해자를 꾀어내는데, 이들의 신뢰를 이용하여 사기를 계획하고 진행합니다.
다양한 노하우: 사기 조직은 다양한 전략과 노하우를 통해 피해자를 속이며, 등기부등본 확인 등 기존에 간과되던 점을 노려 사기를 진행합니다.
정보 조작: 전문가들은 거짓된 정보를 제공하여 피해자들을 속이며, 임차보증금 액수 등을 조작하여 불필요한 신뢰를 불러일으킵니다.
공모: 일부 전문가들이 공모하여 범죄를 계획하고 진행하기 때문에, 이러한 조직적 사기의 특징을 극복하기는 어렵습니다.

조직적 전세사기의 예방법

전문가 신뢰의 검증: 전문가의 조언을 듣기 전에 그 신뢰성을 검증하는 것이 중요합니다. 공인중개사 등의 전문가에 대한 리뷰와 평가를 확인하고 다양한 의견을 듣는 것이 필요합니다.
등기부등본 확인: 전세계약 전에 등기부등본을 확인하여 부동산 정보를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 이를 통해 건축주와 중개사의 신뢰성을 판단할 수 있습니다.
정보 다각화: 전문가의 정보만을 의존하는 것이 아니라, 본인도 주변 지인이나 다양한 경로를 통해 부동산 시장에 대한 정보를 습득하는 것이 좋습니다.
계약 조건의 철저한 확인: 전세계약 시 계약 조건을 정확하게 확인하고 의심스러운 부분이 있을 경우 변호사나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

전세사기 피해시 취해야 할 처음 단계

HUG 보증보험 가입한 경우

HUG 보증보험에 가입한 경우, 대위변제를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
전세계약기간 종료 후 1개월 이내에 보증금을 돌려받지 못한 경우나 전세 목적물이 경매나 공매에 넘어간 경우, HUG 영업점에 사고통지서를 제출하세요.
필요한 서류와 정보를 제출하면 HUG가 적정성을 검토하고 심사결과를 통보합니다.
대위변제 증서를 제출하고 집을 비워주면 보증금을 회수할 수 있습니다.

HUG 보증보험 미가입인 경우

HUG 보증보험에 가입하지 않았다면, 세입자는 더 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
집이 경매로 넘어갈 경우 보증금보다 우선순위가 있는 경우, 피해 금액을 회수하기 어려울 수 있습니다.
세입자가 우선변제권을 갖고 있다면 이보다 늦게 설정된 물권보다 앞서 배당받을 수 있습니다.
세입자는 최대한 버티며 집을 이사하지 않고 거주 및 전입신고, 확정일자를 유지해야 합니다.

이사가 불가피한 경우

이미 이사할 집을 계약한 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
임차권등기명령은 보증금의 일부를 받지 못한 경우에도 신청할 수 있으며, 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있습니다.
신청할 때 필요한 서류는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등입니다.

공인중개사의 책임 인정된 경우

보증금을 돌려받지 못한 경우, 공인중개사에게 손해배상책임이 있다면 이를 청구할 수 있습니다.
공인중개사법에 따르면 공인중개사가 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생시킨 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
단, 손해배상금액은 피해자 과실도 고려되며, 공인중개사의 배상 여력에 따라 조정될 수 있습니다.

국토부의 전세피해지원센터 도움 요청

전세보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못한 경우, 서울·인천·경기·부산의 ‘전세피해지원센터’를 이용할 수 있습니다.
센터에서 도움을 받아 구제받을 수 있는 경우도 있습니다.

전세사기 피해자 구제 특별법

[전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법]이 제정됨에 따라 전세사기 피해자도 구제를 받을 수 있습니다.
특히 사기로 피해를 입은 입차인에게 경공매 절차 및 조세 징수에 대한 특례를 부여함으로써 전세사기 피해자의 주거 안정을 지원하는 목적으로 신설되는 특별법입니다.

전세사기피해자 특별법 전문보기

전세사기 피해자 구제 특별법 지원 대상

특별법 지원 대상과 설명은 아래와 같습니다.

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
이 말은 임차인이 주택을 실제로 입주하고 주민등록을 완료했으며, 이에 따라 임대차 계약의 확정일자를 얻었다는 뜻입니다.
다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상 되는 경우
이것은 여러 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하고 피해를 입거나 이런 피해가 예상될 경우를 의미합니다. 즉, 보증금을 돌려받지 못해 문제가 생기거나 생길 수 있다는 상황을 의미합니다.
임대차보증금이 3억원 이하인 경우(2억원의 상한 범위 내 조정 가능)
여기서는 임대차 계약에서 지불하는 임대차보증금이 3억원 이하인 경우를 말합니다. 이렇게 정해진 금액보다 낮게 보증금을 지불하는 경우도 해당됩니다. 추가로, 이 금액은 필요에 따라 최대 2억원까지 조정될 수 있습니다.
임대인이 임차 보증금 반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
여기에서는 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있는 것처럼 보이는 상당한 이유가 있는 경우를 언급합니다. 즉, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 의도가 있다고 의심될 정도로 충분한 이유가 있다는 것을 의미합니다.

구제 신청서 작성 및 제출 방법

신청대상

전세사기 피해를 입어 특별법 상 피해지원 희망 임차인

신청장소

임차인 주민등록상 거주 소재지 관할 시도
(거주지를 이전한 경우 피해주택 지역 관할 시도에 신청)

제출 서류

아래 목록 중 1~3은 필수이며, 4~8은 해당 사실이 있는 자만 제출하여야 합니다.
특히 본인 확인을 위해서 신분증은 반드시 지참해야 합니다.

전세사기 피해자 등 결정 신청서
* 작성 서식은 시도 또는 국토부 홈페이지, 안심전세앱에서 다운이 가능하며 접수처에서도 제공합니다.
임대차계약서 사본 1부
주민등록표 초본 1부(행정정보공동이용 동의하면 필요없음)
개인정보 수집 및 이용동의서(접수처에 비치됨)
임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
경공매 개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)
* 다만 경매통지서 또는 최소거, 공매통지서를 분실한경우 등기사항전부증명서로 대체 가능
집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
임차권 등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권 등기명령 결정문 등)

구제 신청 후의 절차

지원대상결정 후 혜택 신청

경공매 유예 및 정지, 경공매 우선매수권:
(경매)관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장 (국세), 지방자치단체(지방세)
경공매 대행 지원 서비스:
주택도시보증공사(HUG)
경공매 우선매수권:
(경매) 관할 지방법원 (공매) 한국자산관리공사
조세채권안분:
(국세) 관할 세무서장, 관할 지방법원, 한국자산관리공사
(지방세) 지방자치단체, 법원, 한국자산관리공사
공공임대제공(우선매수권 양도):
LH 등 공공주택사업자
미상환금 분할상환:
전세대출보증회사
신용정보 등록 유예 지원:
채권금융기관(보증회사, 거래은행 등)
대출 등 금융지원:
금융회사
긴급복지지원:
관할 지자체

각 지자체의 별도 조례

각 시도에서는 전세사기 특별법 제정과 관련해서 피해자들에게 많은 지원을 아끼지 않고 있습니다.
관련 정보는 각 시도에 문의해본다면 자세히 알 수 있으며 ‘전세사기 피해자 특별법’의 부족한 점을 보완하고 예방 및 피해지원을 하는 조례를 많이 만들고 있습니다.

한편, 국토교통부는 전세사기 피해 방지를 위해 최근 1년 동안 전세사기 특별단속을 진행하여 1500건 이상의 의심거래를 발견하고 검찰과 경찰에 수사를 의뢰한 바 있습니다. 이에 따라 각 지자체에서도 무자본·갭투자 방식으로 대규모 전세사기 행각을 발견하면서 피해지원을 하고있으니 잘 찾아서 도움을 받는 것이 좋을 것 같습니다.